1-5-جایگاه ثبت ملك و صدور سند مالكیت …………….26

فصل دوم: بررسی تفكیك و رویه عملی آن………………………….30

2-1- تبیین مفهوم تفكیك …..31

2-2- تفكیك املاك مشاع ……………32

2-1-2- تفكیك و دستورالعملهای سازمان ثبت ………………..34

2-1-3- تفكیك آپارتمانها ……………………………………………..35

2-1-4- نكات مهم در مورد تفكیك آپارتمانها …………………..36

2-1-5- تفیك عرصه تملك اعیانی 38

2-1-6- تفكیك اعیانی …………………………………………………..38

2-1-7- ضرورت قید شماره فرعی در صورتمجلس تفكیك و افراز …..39

2-1-8- تفكیك اراضی در خارج از محدوده شهر ها …………….40

2-1-9- حد نصاب تفكیك( با توجه به كاربریهای اصلی) …………40

2-1-10- عوارض تفكیك اراضی مربوط به سازمان زمین شهری ……….42

2-1-11- ضوابط و مقررات تفكیك ……….42

2-1-11-1 ضوابط و مقررات تفكیك باغات و مزارع در محدوده شهری ……..42

2-1-11-2- ضوابط و مقررات تفكیك در خارج از محدوده قانونی شهر …..44

2-1-12- نحوه انتقال قطعات تفكیكی ………..46

2-1-13- هزینه تفكیك ………47

فصل سوم: بررسی افراز و رویه عملی آن……………..48

3-1- تبیین مفهوم افراز ……………49

3-1-1- تفاوت تفكیك و افراز ……………………………….50

3-1-2- مقایسه تفكیك و افراز در املاك ……………….52

3-1-3- قانون افراز و فروش املاك مشاع …………..56

3-1-4- صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به افراز املاك …..57

3-1-5- افراز املاك مشاع …………………………….62

3-1-6- مراحل انجام افراز ……………………………..63

3-1-7- روش افراز املاك ……………………………………64

3-1-8- نكات مورد توجه در افراز ………………………..69

3-1-9- سه ركن اساسی و مهم افراز …………..70

3-1-9-1-افراز براساس محل تصرفات شركا انجام می گیرد ………….70

3-1-9-2-میزان سهمی كه به خواهان داده می شود باید متناسب با میزان مالكیت او باشد ………………..70

3-1-9-3- ارزش موقعیت سهم مفروزی …………………..71

3-1-10- تفاوتهای افراز در دادگاه ها با افراز در اداره ثبت …….71

3-1-11- نكات عمده در مورد افراز …………..72

3-1-12- مواد منع افراز و هزینه های آن …………75

3-1-13- شرایط افراز املاك مشاعی كه در وثیقه می باشد ………..80

3-1-14- شرایطی كه ملك یا ساختمان قابل افراز نباشد …….81

3-1-15- تفاوتهای تفكیك با افراز از جنبه امور ثبتی …….81

3-1-16- نظریه های حقوقی مربوط به افراز و فروش املاك مشاع …..84

3-1-17- اقدام مراجع ثبتی به افراز و تفكیك عرصه های بدون سند، بدون نقشه مصوب شهرداری……………..87

3-1-18- مجازات تصرف در اراضی متعلق به دولت و تفکیک غیر قانونی و نقد قوانین افراز و تفکیک…………………………………….89

نتیجه گیری……..94

پیشنهادات…….95

منابع و ماخذ…………96

لاتین………….98
چکیده:

در تعریف تفکیک آمده تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر و در تعریف افراز آمده جدا کردن سهم مشاع شرکاء و به تعبیر دیگر یعنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکاء نسبت به سهم هر یک از آنها بطوری که وجود حالت اشاعه در آن کاملا مشهود باشد. تفکیک اراضی موات بیشتر از حد نصاب و اراضی وقفی به نفع شهرداری، تفکیک اراضی بایر واقع در مناطق آزاد شده بین محدوده 5 سله و 25 ساله تفکیک شهرکها و همچنین تفکیک اراضی با کاربری های مختلف از جمله ممنوعیت تفکیک است. در نحوه تفکیک و افراز تأئید نقشه تفکیکی توسط شهرداری ها در داخل محدوده شهرها و بخشداریها و بنیاد مسکن و خارج از محدوده و مهلت 2 ماه برای اعلام نظر در پاسخ استعلام ثبتی از سوی دستگاههای ذیربط یک ضرورت است.

صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به افراز املاک ثبت شده باید در نظر قرار بگیرد محدودیت در کمیسیون ماده 5 شورایعالی شهرسازی و معماری با کاربری های تجاری و ورزشی و همچنین رسیدگی و رفع اشتباه در صورت مجلس تفکیکی در صورتی که با انتقال رسمی ثبت دفتر املاک شود با هیأت نظارت است.

وضع قوانین حقوق شهری که ریشه این قوانین به نوعی تفکیک اراضی اشاره دارد اندازهتفکیک ها با توجه به تراکم های پیش بینی شده در طرح تفضیلی انجام می گیرد و ضوابط و مقررات آن بر حسب تراکم کم، متوسط، زیاد و ویژه مشخص میگردد.

اخذ عوارض تفکیک و اراضی با کاربری مسکونی، تجاری، صنعتی از اراضی سازمان زمین شهری، طبق رای صادر از کمیسیون حل اختلاف و دستگاههای اجرایی مستقر در ریاست جمهوری الزامی است.

استناد به ماده قانونی 13و16 زمین شهری در مورد مجازات تصرف در اراضی متعلق به دولت و تفکیک غیر قانونی اراضی دولتی. از مباحث بررسی شده در پایان نامه می باشد

مقدمه

به اجماع عالمان، اندیشمندان و صاحب نظران علم توسعه، حركت و سیر تكامل هر جامعه زنده و پویا و قانونمند. منوط به حركت هماهنگ و همگون كلید عوامل و ضرایب رشد و توسعه میباشد به گونه ای كه عدم توجه به برخی از عوامل و پدیده ها رشد و ترقی همه جانبه را دچار ناهنجاری نموده و جامعه را در نیل به توسعه پایدار محروم می سازد كه از نمونه بارز و آشكار آن می توان به رشد یك جانبه و یك سود مادی جوامع غربی اشاره كرد كه تا كنون در ایجاد جامعه ای مطلوب و بالنده مبتنی بر روابط سالم و معقول ناتوان بوده و می باشند مضافاً این كه ارتباطات، مراودات، مقالات، تجارب و آزموده های بشری در طی دوران های مختلف، توسعه پایدار و عمیق را در دست یافتن به حیات معقول در گرو ارتقاء و تكامل تمام عوامل موجود و عرصه های مختلف اجتماع چون فرهنگ، سیاست، اقتصاد، اخلاق، حقوق و… تعمیق بخشیده و تحصیل و ترفیع به درجات عالیه، الهی و انسانی را در این جهت متصور بر آن تاكید می ورزد.

علی هذا با عنایت به فرایند حاصله از استخدام و به كارگیری كلیه عوامل و ضوابط در راستای هدایت جامعه به سوی كمال معنوی و مادی یكی از این عوامل قطعی و لایتخلف و لا یتغیر رشد و توسعه ، توسعه قضایی است كه قبل از همه مراتب وشئول پیشرفت جامعه، به افكار در اذهان تبادر نموده و جایگاه رفیع خود را در این میان به منحصه ظهور رسانیده و عینیت بخشیده است.

باكمی دقت و تامل در حوزه ماموریت این سیستم وسیع و گسترده و مقتدر معلوم می گردد كه نیل به این مهم و اساسی وابسته و مرتبط به دیگر مبانی است كه توسعه قضایی و اجرایی قانون را سرعت بخشیده و رسانیدن امر قضا و قضاوت را در جهت بسط عدالت اجتماعی توفیق مضاعف می بخشد از عوامل عمده و اساسی در این راستا نقش مهم و كارساز و غیر قابل انكارحقوق ثبت اسنادو املاك میباشد، كه می تواند بستر مناسب و شیوه درست ایجاد نظم، انضباط اجتماعی و قانونمند شدن امور مردم را فراهم و حقوق و مالكیت عامه را تثبیت و تنجیز نماید.

1-طرح موضوع: